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vol.30 不動産仲介20年のベテランに聞いた「賢いリノベーション物件の選び方」
vol.30 不動産仲介20年のベテランに聞いた「賢いリノベーション物件の選び方」

koyanagi

マンションや一戸建てを中古で購入してリノベーションすることを考えている場合、リノベーションを前提とした物件を選ぶことが大切です。「リノベーションして全部変えるんだから、物件は何でもいいのでは?」と思いがちですが、実はそうでもないんです。
今回は不動産業界20年のベテラン仲介営業Mさんに「リノベーションを前提として物件探しをする際に気を付けること・チェックしておくべきポイント」を調査しました。

―お客様がリノベーションを前提として中古マンションをお探しの場合、どのような物件を紹介しますか。

Mさん :

マンションの場合は、そのマンションの規約などによってリノベーションの自由度が制限される場合があります。そのため、住まいの快適性を上げるための変更が可能な物件かどうかは確認をしてご紹介をします。

たとえば、追い炊き給湯器の設置が可能かどうか。最近ですとお風呂は追い炊きにしたいという方が多くいますが、物件によってはコンクリート壁に追加で穴をあけて配管をすることが困難な場合があります。また、全室にエアコンが設置できるかとうか、カーペット敷きの物件であればそれをフローリングに変更できるか。近年は家庭での電力消費量の増加していますので、電力容量が60Aまで上げられるかどうかも確認しておかないと、古いマンションの場合に1棟で引き込み容量に制限があるケースもあるので注意が必要です。

水回りの位置を変更したい場合には、水回りの排水管が下の階の天井裏を通っている場合やスラブで固定されている場合は水回りを動かすことが難しいため水回り排水管が床下にあるかどうかも確認します。

ーでは中古の一戸建てを購入してリノベーションを考えている方には、どのような物件をご紹介しますか。

Mさん :

可能な限り築年数の浅いものが有利だと思います。リノベーションするなら古くても変わらないと思うかもしれませんが、躯体の状態によってリフォームのしやすさや耐用年数が変わります。状態によっては予想外の出費がかかってしまうことに繋がります。ただし、そのあたりを頭に入れていれば基本価格が下がる古い物件を安く購入して、大規模なリノベーションを行うというのもアリだと思います。
とはいえ、いくら古くても過去にシロアリや雨漏りの被害が生じていないかどうかは紹介する際に気を付けています。

ー物件を探す際にお客様自身でチェックするべきポイントはありますか。

Mさん:

マンションの場合は、リノベーションでは変えることができない共用部分の状態や管理状態をチェックしておくといいと思います。築年数が古くても定期的に修繕等が行われているなど、きちんとメンテナンスされている建物なら安心です。また、内覧をした際にはエントランスや駐車場など共用部分も確認をして維持管理がしっかりされているかを確認しておきましょう。

一戸建てを検討していて、住宅ローンを利用しようと思っている方や将来売却することも視野に入れている方は、物件が建ぺい率・容積率オーバーとなっていないか、再建築不可の物件ではないかを確認しておくことが大切です。というのも、これに当てはまっているとローン審査が通りにくいんです。ローンが通せない物件ということは、将来売却しようとしたときも買い手がつきにくい物件ですので、避けた方が賢明です。

ーそのほか、何か重視する要素はありますか。

Mさん:

何を重視するかはその人の価値観によって大きく変わりますが、リノベーションの場合、室内は変更することを前提としているため、立地条件を優先して物件を探すことができると思います。駅からの距離や、スーパー・コンビニどの買い物施設、学校や病院などが近くにあるなど、周辺施設の充実を求める方は多いですよね。また、自然災害が多く発生している昨今では、土砂災害や洪水被害が起こりにくい地域かどうかも事前に確認しておくこともオススメします。

他に注意するポイントとして、費用面について。特にリノベーション費用を住宅ローンと一緒にすることを考えている場合、ローン審査にリノベーションのプランや見積書の提出が必要になるため、リノベーションプランナーと早めに打合せを始めないといけません。

こうして話を聞いていると、チェックすることは意外と多いんだなという印象があります。「リノベーションをするから物件はどんな状態でもいい」というわけではないのですね。
リノベーションを考慮している場合は仲介担当者にも事前に伝えて、リノベーションを前提とした物件、希望するリノベーションが実現可能な物件を紹介してもらうようにしましょう。

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